不動產稅務應用　　（１０　１４　２００６）
不動產與城鄉環境學系３Ｂ　　張元和　４９３７６０７４

壹 前言

土地稅的歷史早已有數千年，由於其税基具有不可移動、數量固定、不易藏匿等特性，土地税一直是一個國家的重要賦稅。趙啟祥教授認為：「土地稅為稅負的一種，乃政府為實現土地政策而其達成財政經濟以及社會的目的，以土地為對象，向負稅人依其負擔能力強徵之税課。」由此可知，土地稅除了財政目的已外，也是為實現土地政策而其達成經濟、及社會目的工具。作者認為，財政目的故然是一項稅務政策的重要考量因素，但政府能達到財政目的的方法也很多，因此更因關注在其是否能達到我們賦與它的經濟、社會目的。

　　土地增值稅（後稱土增稅）是土地稅最俠義定義下的稅目之一，近年來因政府實施稅率減半的政策，引起諸多學者熱烈討論，尤其蔡吉源先生於中國時報發表＜土增稅其實是窮人税９３．１２．３０＞、＜真的，土增稅是窮人稅＞．．．等論述，對土增稅的負擔者所提出新的看法，對以往大家的認知產生甚大的衝擊，甚至引發有關土增稅的多個面像精采的激辯。如前所述，當土增稅被視為一項土地政策時，我們應該關注的是這個政策的目的（價值）是什麼？此一目的（價值）是否值得追求？土增稅能不能達到此一目的（價值）？是否產生弊害？是否有配套措施？
　　作者在正文中一一討論。

貳 正文

一　土增稅的初衷(平均地權 漲價歸公)
土地是國民生活的基礎，土地政策是經濟發展的重要前提。當年資本主義為西方國間建立厚實的資源之際，清末由於長期的閉關鎖國，封閉落後的社會對於帝國主義武力和經濟實力的侵略實在毫無招架能力。我國立國之初，　孫中山先生有鑒於當時的社會需要更公平，更有效率的經濟，就以「平均地權」列為立國綱領之一，並且清楚地闡釋期理念。　孫中山先生從來不會被人以為是經濟學家，也不是土地政策的專家，但此一理念不失為真知灼見，日後雖多遭批評與修正，仍備受推崇且立國後至今依然奉行。平均地權作為我國最高土地政策指導原則，其四大綱要為「規定地價」、「照價徵稅」、「照價收買」、「漲價歸公」，地價稅與土增稅即是為此而生。
　　土地是稀少資源，應該做最積極有效的利用，使其產上價值，讓地價穩定地上漲。地價之上漲，可能是因地主或使用人施以資本改良後所致，也可能是隨著社會進步、政治改良、人口增加、經濟發展所致。前者之利益應歸地主或使用者，後者則不應由地主獨占，全體社會所共享，方符合公平正義。土增稅即是為了實踐「漲價歸公」的原則，於交易時稅去前任地主的不勞利得，避免地主坐享其成的心態而壟斷土地，達到「地利共享　地盡其用」的目的。
　　簡言之，土增稅的初衷，是希望土地所有權人能在交易時將其持有期間該筆土地（不動產）自行產生的不勞利得交出來，供社會大眾共享。此乃當時學者的一番美意，立意良善。

二　土增稅出了什麼問題嗎
1. 土增稅是富人稅還是窮人稅(納稅負擔者 供需彈性)
民國９３～９４年間，中國時報論壇曾出現有關於土增稅的精采爭論，其中蔡吉源先生於中國時報發表＜土增稅其實是窮人税９３．１２．３０＞、＜真的，土增稅是窮人稅＞．．．等論述，主張稅的功能在於財富重分配，縮短貧富差距，節制私人資本，嚴厲質疑土增稅最終的納稅負擔者多為經濟實力較差的窮人，與此功能相去甚遠。
作者在此提出拙見，部分同意以上論述。有如果一個稅目專門以窮人為那課稅對象，不但不符合現代社會的需要，更有失公平正義，這樣的狀況實在是需要立刻被解決的弊害。我們最不願意見到的，是富人是蠻橫無理的賣方具有強勢的議價能力，要求弱小貧窮的買方於移轉時負擔一部分或全部的土增稅。
但事實上，蔡先生觀察到的現象是：經濟景氣時，賣方可能自恃強大的議價能力，要求買方負擔土增稅；景氣不佳時，由於持有成本（地價稅）較低，賣方因土增稅負擔更產生閉鎖效果。但其中並未論證到，何以窮人總是在經濟不景氣時賣房子，只在經濟景氣時買房子；富人又如何能只挑在景氣時賣房子，不景氣時買房子。導致土增稅永遠是窮人的專利。又，窮人只能向富人買房子嗎？窮人的議價能力又真的比較差嗎？
在正常的情況下交易時課徵的稅，會由買賣雙方分擔。分擔的比例取決於供給彈性與需求彈性。供給彈性小，賣方議價能力差，就願意多負擔一點；需求彈性小，買方議價能力差，就負擔多一點。比較特別的是在不動產市場中，由於土地的總量固定，所以當初研擬土增稅規定時假設了供給彈性等於零，土增稅必定全數由賣方負擔，但實際上卻未必。由於時間因素引發存量與流量的互動，供給彈性未必等於零，有時買方仍必須負擔部分獲全數的土增稅。這樣的現象確實違背了漲價歸公的一番美意，但仍然不能推導出土增稅是窮人稅的結論。
作者以為，土增稅由買賣雙方共同負擔的現象意義上已不符合稅土增稅的目的，但是否行程弊害仍待商榷。就賣方負擔部份而言，此一部分尚合乎土增稅漲價歸公的意義；就買方負擔的部分而言，可謂一損失，但若是買方日後再將土地賣出，或許可以從下一手買方獲得些許補償（要求他分擔土地增值稅）。由於補償和損失未必等值，可能獲利也可能得不償失，一得一失間比不出利弊，還待實證資料的研究。




2. 土增稅是交易稅嗎？
由前述可知土增稅的理念在於稅去不勞利得，在每一筆交易時將其持有期間該筆土地（不動產）自行產生的不勞利得交出來，供社會大眾共享，並非指期望徒然增加交易成本而為之。土增稅是否為資本利得稅仍有爭議，但基於此一目的，我們大可認為這絕對不是交易稅，而且應該稅去全數不勞利得。但實務上，由於不勞立得與地主或使用者投入的資本改良後的利得不一劃分，僅以漲價總數額６０％、５０％、４０％三個稅率級距超額累進課徵，９４年初更調降為４０％、３０％、２０％。此與原先漲價歸公的理想漸行漸遠，反到給民眾一個想法，以為不勞利得也是自己應得的利益，政府只是課徵交易稅罷了。
作者以為，不論土徵稅課徵的對象是否為窮人，都應該一視同仁。如果有窮到極致的個案，或許可以減免的方式補助（現況下也有優惠稅率的機制），但無論如何，任何人都不該把不勞利得視為自己理所當然的利益。如果國民能夠培養出這樣的素養，就不會覺得交易成本增加，不會以為土增稅是交易稅，政府也不需要用調降稅率的方式試圖炒熱市場，也不該把不動產市場的蕭條歸咎於土增稅。

三 結語

　　為什麼國內對房地產的需求那麼高？高到需求者成為議價的弱勢，人口快速增加可能是原因之一，社會富裕可能是原因之一，但另外有一個原因可能很重要，就是國人的觀念問題。長久以來，國人總抱著「有土斯有財」的傳統觀念來購置房地產，總覺得人的一生中一定要買到房地產財安心，也以為有了房地產下半輩子就衣食無虞。其實，土地之所以會增值絕對不是徒然的，人類早已脫離採集狩獵的時代，野菜蔬果不可能滿足今天的文明社會。作者以為，對一個經濟需要發展的社會來說，誰使用土地比誰擁有土地更重要。窮人如果不是很堅持要「擁有」不動產，何來土增稅之有？如果富人不會好好使用一塊土地，土地難道要自己幫主人賺錢不成。作者以為，除了土徵稅要稅去不勞利得以外，地價稅也應該確實反映出持有成本，如此一來，才能讓最有效率的使用者使用有限的土地資源。

四 參考資料

趙啟祥著　「土地稅講義」
莊仲甫著　「土地稅法規精要」　
蔡吉源　　「土增稅其實是窮人稅」　９３．１２．３０　中國時報
　　　　　「真的，土增稅是窮人稅」９４．１．１３中國時報
　　　　　「回應劉起孝土增稅『窮人稅？富人稅？』的疑點」９４．１．２７
　　　　　　＜財稅研究＞
簡錫堦　　「土增稅豈是窮人稅？」９４．１．４中國時報
劉維真　　「土地稅是不勞利得稅」
劉起孝　　「窮人稅？富人稅？」